Objektplanung/Baukostenplanung
Die Objektplanung ist in Leistungsphasen nach HOAI unterteilt.
Insgesamt gibt es 9 Leistungsphasen.. Diese Leistungsphasen definiert § 3 der HOAI (Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen). Sie gliedern die Gesamtleistung von Architekten in einzelne Teile und dienen als Grundlage für die Vergütung.
Leistungsphasen 1 – 9
1. Grundlagenermittlung
2. Vorplanung
3. Entwurfsplanung
4. Genehmigungsplanung
5. Ausführungsplanung
6. Vorbereitung der Vergabe
7. Mitwirkung bei der Vergabe
8. Objektüberwachung
9. Objektbetreuung
1: Grundlagenermittlung
In einem ersten Schritt der Planung werden die Vorstellungen und Anforderungen des Bauherren in Erfahrung gebracht. Die unterschiedlichen Bauphasen werden mit dem Bauherrn besprochen und zeitlich abgesteckt.
In dieser ersten Planungsphase werden grundlegende Fragestellungen beantwortet: Wo und wann soll gebaut werden? Wofür soll das Gebäude genutzt werden? Welches Grundstück ist für das Bauvorhaben geeignet? Um diese Fragen zu beantworten unterstützt der Architekt den Bauherren beispielsweise bei Ortsbesichtigungen. Sobald die Finanzierungsfrage geklärt ist, wird der Ablauf der weiteren Bauphasen besprochen.
Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Grundlagenermittlung sind (nach HOAI):
Klärung der Aufgabenstellung auf Grundlage der Vorgaben des Auftraggebers, Begleitung zu Ortsbesichtigung, Beratung zum gesamten Leistungsbedarf, Formulierung von Entscheidungshilfen zur Auswahl von Fachplanern, Zusammenfassung, Erläuterung und Dokumentation der Ergebnisse
2: Vorplanung
Auf Grundlage der Phase 1 erfolgt Ein erster konkreter Entwurf (Planungskonzept) sowie eine Kostenschätzung wird erstellt. Vorentwürfe werden bereits mit CAD - Software erstellt. Beteiligte Behörden wie z.B. das Bauordnungsamt werden direkt in die Bauplanung einbezogen. Es geht um die grundsätzliche Klärung der Gestaltung und Funktion des Gebäudes, um Fragen der Bautechnik und Bauphysik, als auch die Wirtschaftlichkeit, Energieversorgung und Ökologie.
Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Vorplanung sind (HOAI):
Abstimmung der Leistungen mit den Fachplanern, Erarbeitung der Vorplanung, Untersuchung und Darstellung von Anforderungen
Maßstabsgetreue Zeichnung des Objekts, Bereitstellung der bisherigen Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen Fachplaner, Vorverhandlung über die Genehmigungsfähigkeit, Kostenschätzung und Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen, Erstellung eines Terminplans mit den wesentlichen Vorgängen des Planungs- und Bauablaufs
3: Entwurfsplanung
Sobald die Kostenschätzung vom Bauherrn bewilligt ist, erfolgt die weitere Ausarbeitung des Vorentwurfs. Das Modell wird nun vollständig erstellt und geplant. Während der Entwurfsplanung werden nun auch städtebauliche, gestalterische, soziale und rechtliche Voraussetzungen in die Planung mit aufgenommen. Ziel ist ein stimmiges und realisierbares Planungskonzept, das alle projektspezifischen Problemstellungen berücksichtigt.
Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Entwurfsplanung sind (HOAI):
Bereitstellung der Arbeitsergebnisse als Grundlage die beteiligten Fachplaner, Erstellung einer Objektbeschreibung, Verhandlung über die Genehmigungsfähigkeit, Kostenberechnung und Vergleich mit der Kostenschätzung und den finanziellen Rahmenbedingungen, Zusammenfassung, Erläuterung und Dokumentation der Ergebnisse, Aufstellung einer Kostenberechnung nach Gewerke
4: Genehmigungsplanung
Die Genehmigungsplanung knüpft an die Ergebnisse der vorangegangenen Phasen an. Die bisherigen Entwürfe werden dafür genutzt, die Genehmigung des Bauprojektes zu beantragen. Der Architekt verpackt die Ergebnisse des Vorentwurfes in genehmigungsfähige Pläne, welche den Anforderungen der Baubehörden entsprechen. Mit den vom Amt verlangten Formularen, Berechnungen und Bauplänen wird der Antrag für das Bauprojekt gestellt.
Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Genehmigungsplanung sind (HOAI):
Mitwirkung bei der Beschaffung Zustimmung des Bauprojektes bei den Nachbarn
Erstellung von Nachweisen (technischer, konstruktiver und bauphysikalischer Art)
Einreichung von Unterlagen
Ergänzung und Anpassung der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen
5: Ausführungsplanung
Der Architekt arbeitet die Ergebnisse der bisherigen Entwürfe im engen Austausch mit Fachplanern weiter aus und bereitet eine exakte Berechnung aller benötigten Baustoffmengen (Massenermittlung) vor. Diese Mengen dienen als Grundlage für die Erstellung der Leistungsverzeichnisse (Angebotsunterlagen).
Auf Grundlage dieser Daten werden Details entwickelt. In der Regel sind zu diesem Zeitpunkt die beauftragten Handwerker bereits beratend eingebunden und werden vom Architekten koordiniert. Zusammen mit den Angaben der Fachplaner erstellt der Architekt eine detaillierte Objektbeschreibung. Diese Unterlagen bilden schließlich die Basis für die Arbeit der Handwerker und Fachfirmen.
Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Ausführungsplanung sind (HOAI):
Erarbeitung der Ausführungsplanung mit allen notwendigen Angaben, Bereitstellung der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten, sowie Koordination und Integration der beteiligten, Überprüfung von erforderlicher Montagepläne der vom Objektplaner geplanten Baukonstruktionen mit der Ausführungsplanung
6: Vorbereitung der Vergabe
In dieser Bauphase muss die Auftragsvergabe an die einzelnen Handwerksfirmen vorbereitet werden. Zu diesem Zeitpunkt werden alle Vergabeunterlagen zusammengestellt, Gespräche mit Fachfirmen geführt und Kostenvoranschläge eingeholt.
Die Gewerke werden hierfür in Leistungspakete aufgeteilt. So können zum Gewerk „Dachdeckerarbeiten“ die Dacheindeckung und die Dachabdichtung gehören. Die erforderlichen Verträge mit Fachfirmen werden ebenfalls vom Architekten vorbereitet.
Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Vorbereitung der Vergabe sind (HOAI):
Aufstellung eines Vergabeterminplans, Aufstellung von Leistungsbeschreibungen, Ermittlung und Zusammenstellung von Mengen
Kostenkontrolle durch Vergleich der vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnisse mit der Kostenberechnung, Zusammenstellen der Vergabeunterlagen für alle Leistungsbereiche
7: (Mitwirkung bei der) Vergabe
Diese Leistungsverzeichnisse werden schließlich an die Firmen der einzelnen Gewerke versendet. Leistungsverzeichnisse sind Angebotsunterlagen, in die Anbieter ihre Preise für die einzelnen Positionen eintragen. Dadurch, dass alle eingeladenen Anbieter die gleichen Angebotsunterlagen bekommen, ist ein direkter Angebotsvergleich uneingeschränkt möglich.
Der Architekt erstellt eine Liste von Firmen deren Angebote eingeholt werden sollen. Zu einem festgesetzten Zeitpunkt kommen die ausgefüllten Angebotsunterlagen an den Architekten zurück. Dieser prüft die Angebote und wertet Sie aus. Aus diesen Preisspiegeln geht eindeutig hervor wie die einzelnen Anbieter preislich eingeordnet werden können.
Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Ausführungsplanung sind (HOAI):
Koordination der Vergaben, Einholung von Angeboten, Prüfung und Wertung der Angebote einschließlich Aufstellen eines Preisspiegels und Prüfung der Angebote zusätzlicher Leistungen, Führung von Bietergesprächen, Dokumentation des Vergabeverfahrens, Zusammenstellen der Vertragsunterlagen für alle Leistungsbereiche
8: Objektüberwachung
Im Allgemeinen als Bauleitung bezeichnet, stellt diese Bauphase den umfangreichsten Aufgabenbereich für den Architekten dar. Zuerst wird ein Bauzeitenplan erstellt. Dieser Zeitplan beschreibt die Zeitfenster der ausführenden Firmen und Ihre Abhängigkeiten voneinander. Ebenso wird der Fertigstellungstermin festgelegt. Gemäß diesem Zeitplan und den in den Bauverträge festgelegten Terminen weist der Architekt die Firmen ein und kontrolliert deren Leistungsergebnisse.
Der Architekt überwacht die Ausführung der Arbeiten und prüft die Übereinstimmung mit der Baugenehmigung. Die nach der Ausführung gestellten Rechnungen der Handwerker werden vom Architekten eingehend geprüft und bei Unstimmigkeiten nachverhandelt. Nach der Fertigstellung einer Bauleistung nimmt der Architekt die Bauleistung unter Berücksichtigung von eventuell aufgetretenen Mängeln und Restarbeiten ab.
Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Ausführungsplanung sind (HOAI):
Koordination der Objektüberwachung, Dokumentation des Bauablaufs, Kostenkontrolle, Kostenfeststellung, Feststellung von Mängeln
Auflistung der Verjährungsfristen für Mängelansprüche, Überwachung der Beseitigung von festgestellten Mängel
9: Objektbetreuung
Die Objektbetreuung im Bauwesen hat nichts mit der Bauleitung oder der Bauüberwachung zu tun. Diese Leistungsphase beinhaltet eine Objektbegehung nach Fertigstellung des Bauwerks zur Mängelfeststellung. Hierbei sind zentrale Aufgaben das Einhalten von Verjährungsfristen, die Überwachung der Beseitigung von Mängeln und die Mitwirkung bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen geachtet werden.
Bewertung der innerhalb der festgestellten Mängel, Objektbegehung zur Mängelfeststellung, Überwachung der Mängelbeseitigung, Aufstellung von Ausrüstungs- und Inventarverzeichnissen, Erstellung von Wartungs- und Pflegeanweisungen, Erstellung eines Instandhaltungskonzepts, Objektbeobachtung
Projektsteuerung / Projektmanagement
Unter Projektmanagement versteht man die Leitung, Organisation und Durchführung eines Projekts, um ein definiertes Ziel erfolgreich zu erreichen.
Das Leistungsbild der Projektsteuerung umfasst demnach die Leistungen von Auftragnehmern, die Funktionen des Auftraggebers bei der Steuerung von Projekten mit mehreren Fachbereichen in Stabsfunktion übernehmen.
Die Leistungen sind in fünf Handlungsbereiche und fünf Projektstufen gegliedert.
Die Handlungsbereiche
A Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
B Qualitäten und Quantitäten
C Kosten und Finanzierung
D Termine, Kapazitäten und Logistik
E Verträge und Versicherungen
Die Projektstufen
1. Projektvorbereitung
2. Planung
3. Ausführungsvorbereitung
4. Ausführung
5. Projektabschluss
Projektentwicklung / Machbarkeitsstudien
Ist die Kombination der Faktoren Projektidee, Marktnachfrage, Standort, Kapital und Bauentwurf, wobei Immobilienobjekte nach folgenden Eigenschaften geschaffen werden:
Projektkonzeption
· Marktanalyse
· Standortanalyse
· Nutzungsanalyse
· Wettbewerbsanalyse
· Risikoanalyse
· Kostenanalyse
Im Bereich des Wohnungsbaus beschränkt sich die Projektentwicklung oftmals auf die Suche nach geeigneten Grundstücken und deren Beplanung im Rahmen des geltenden Baurechts.
Im Neu- oder Umbau sind bei der Durchführung eines Projekts mehrere Verträge zu schließen, welche eine gute Planung, Überwachung und Koordinierung der Gewerke, Fachplaner etc. erforderlich machen. Zur Projektentwicklung im engeren Sinne gehören: